貸す側の目線から、賃貸マンションの掘り出し物件発掘のノウハウをつらつらっと書きたいと思います。
その前にこれだけは言っておきます。素人でも掘り出し物件は間違いなく手に入ります!!それだけは覚えておいて下さい。
基本的には、物件を購入する知識を応用していますので、「良い物件を探す」をテーマに書いています。
探す方法
1. 大手のウェブサイトで探さない。
2. どうしてもネットで探したい人はUR賃貸で探すこと。
3. 一番いいのは大家さんが独自のサイトで募集している物件。
4. 今回紹介する誰でもできる方法は、探してる周辺の不動産屋さんに直接行き発掘すること。
ネットで探さない!!ダメ、絶対。
ネットで掲載されている物件は残りものです。ババは掴まされるだけです。なぜなら、ネットに記載する前に良い物件というのは、業者さんがお得意さんに直接紹介するからです。たま～に、こぼれてネットに掲載される事はありますが、プロが毎日ウォッチしていますので、一瞬でスゴイ倍率になり到底素人には勝ち目がない状態になります。ですので、ネットは相場観を得るだけに利用しましょう。
もしどーしても時間がないやらでネットを活用したい場合は、UR賃貸で探すことをお奨めします。ここでは割愛しますが、akiyanさんのサイトが分かりやすいので載せておきます。
UR賃貸住宅は抽選ではなく先着で、最強であることを惜しみなく紹介する
一番の近道
じゃあどうすればいいかというと、一番いいのは大家さんが直接自分のウェブサイトに募集をかけている物件がいいと思います。なぜなら、値段交渉ができる事と、大家さんとの距離が近い分いろいろと都合がいいからです。というか、そもそも自分でサイトを作って募集をしている時点で、熱心な大家さんであることは間違いないのでそれだけで私はある程度信頼できると思います。例えば、マンションではないですが、大阪で戸建て専門の賃貸をしている貸家スタイル.ネットというのが参考になります。
貸家スタイル.ネット
もし、大家さんを探すのに苦労する場合は個人で不動産投資をしている方を狙うといいかもしれません。
ググれば沢山でてきますので、その人に直接Twitterやメール、コメント欄で問いかけてみても面白いと思います。ランキングをご参考に。
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王道をゆく
やはり、四番の探している地域の不動産屋さんに紹介してもらうのがベタで確率が高いですね。素人にとっては。でも、無知のまま行ってもババを掴まされるだけなので、最低限必要なノウハウを伝授したいと思います。
まず、探す前の装備として、
1. D-FAX
の登録2. フリーメールアドレスの取得
だけです。
D-FAXは、紙の要らないネット上でFAXが見れる無料のサービスと理解すればいいでしょう。不動産屋さんはまだまだFAXが主流なところも多いので取得しましょう。次に、Gmailでいいので新たに専用のアカウントを取得しましょう。なぜなら、物件探しが終わった後でも広告メールがどっさり来るのでそれを回避する為です。
さあ、不動産屋さんに実際に行ってみよう。
行ったらまずすることは、条件を伝える事です。
例えば、
・渋谷区
・1R～1DK
・2階以上
・家賃は3～6万程度
最初は大体でいいです。日当たりがいいとか言っても初期の時点では相手にしてもらえませんので、大雑把な条件を言えば上等です。細部の条件は後々言えばいいです。それを伝えたら、「今日は予定があるので帰ります。いい物件が出ましたらメールかFAXでお知らせ下さい!」と言ってさっさと帰って下さい。
その日に紹介されるものは残りもので試されるだけなので時間の無駄です。だからさっさと帰って下さい。
というのを、チェーン店の不動産屋さんと町の小さな不動産屋さんにお願いしておけばいいでしょう。最初から沢山いくとカオスになるので異なる形態の2つがいいのではないでしょうか。
実際にメールで物件が紹介されてきたら
最初の数回はどんな物件だろうが直ぐに内覧に行ってください。仕事がある人は夜、夕方に行けばいいです。自分の理想物件と違うやつだろうが行ってください。まずは、本当に借りるという意思を証明しないといけませんから、まずは行って内覧をします。その時に、自分が嫌なところを細かく指摘して断るのです。
ここが重要です。例えば、iPhoneアプリの方位磁石を使って日当たりがいいかを確認します。もし最悪なら、日当たりが悪いのでこの物件はダメですとはっきり伝えます。だから、次の物件は日当たりがいいのをお願いします。という具合に、条件を細部にまで伝え、物件を絞っていきます。
たぶん、担当の業者さんはこう言うと思います。
「理想は分かりますが、全部完璧な物件ってないですよお客さん。どれかは妥協しないと。」
絶対妥協してはいけません。なぜなら、今はないですが、これから出てくるからです。だから賢い人は条件の詳細な事項をメモして自分用と担当者用ではっきりさせています。ポイントは、妥協しないで掘り出し物件が出るまで待ちますよ。そんで、出たら速攻で契約しますから。という意思を担当さんに思い込ます事が重要なのです。
3回目、4回目になってくると、絶対に内覧に行かなくても、図面を見てここがこうだからこの物件は見遅らさせて頂きますと断ればいいです。何がいけないかを提示して一物件一物件断ることが何より大切なのです。
内覧でのノウハウ
内覧の小ネタは2ちゃんで沢山紹介されているので、細かいところはそちらに譲るとして、
【賃貸】1人暮らしする時の部屋探しのコツ
【賃貸】物件選び、こんなことで失敗した成功した
引っ越すときの部屋探しの時のコツって何よ？
【賃貸】物件選び、こんなことで失敗した成功した
大家の観点からのノウハウだけを何個か書いてみます。
まず、マンションのエントランス部分、ポストが密集しているところですね。ごちゃごちゃになっていないかどうか。ピンクチラシで散らかっている場合は、ここの管理会社は適当なんだと判断します。
次に、この物件の大家さんが熱心かどうかです。
これは結構重要で、熱心な大家さんの場合、部屋内にメジャーやメモ用紙、鉛筆、周囲の地図、POPなどが備えられています。そんなの見たことないですよね？実際にあるんですよそういうことが。
もしそれに当たったら、後々大家さんと交渉しやすいのでポイントは高いです。
熱心な大家さんほど値段交渉に応じますから。
それと、できればでいいですが、一番いいのはそのマンションの住人に住み心地を聞いて回ることです。
業者さんがいるとできにくいので、気に入った物件だけあとで一人で調査するといいでしょう。
後は、そのマンションにどれだけ空室があるかどうかですね。業者さんに聞いてもいいですし、ポストやガスメーターを見て確認してもいいですし、それで人気があるかどうかが分かります。
以上なのですが、2ちゃんの意見をみていて面白いのがあったので参考までに書いておきます。
・2階の物件で、真下がオートロック付きのエントランスだった場合。オートロックの音がウルサいらしい。
・キッチンが隣の壁と引っ付いている場合、料理する音がうるさいらしい。。
契約の注意点と値切り交渉
契約書には普通賃貸借権と定期賃貸借権の2種類があります。説明は以下のサイトに譲るとして、普通にすることをお奨めします。
定期借家契約と普通借家契約の比較
あと、重要なのがその業者さんが専任媒介（せんにんばいかい）かどうかです。
専任媒介とは、大家さん⇔業者⇔自分 という図式のことで、大家さんまでの距離が近い事を指します。それとは別に、一般媒介があり、これは、大家さん⇔元付け業者⇔客付け業者⇔自分 という業者が二つ絡んでいることを指します。
何が言いたいかというと、専任媒介の方が値切り交渉がしやすいということです。
一般媒介での交渉は難しく、だからこそ大家さん自作のサイトで募集している物件を買う場合は、大家さん⇔自分 と近いため交渉がしやすいのです。
さらに大家さんの気持ちをいうと、家賃を下げられるのをもっとも嫌います。
なぜかというのは割愛しますが、それ以外、例えば、敷金、礼金、更新料なし、フリーレント（最初の一ヶ月家賃無料）、ネット回線費用、ウォシュレットなどが交渉材料としていいでしょう。
こういうのは、言ってみるものです。
ここだけの話、エアコンとか案外いけます。
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