大家目線で教える実は賃貸より購入の方が良い理由と購入ノウハウ

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私は即決で買う派です。





大家の観点、不動産投資家の視点からみれば当たり前の判断です。



なぜなのか？


今日は、そういった物件の賢い購入の仕方を大家の目線から紹介していきます。
これを読めば賃貸より購入の方がよくなるかもしれませんよ( ´･_ゝ･)

さっそく結論

1. 中古の戸建てか中古のマンション一室を買いそこに住む。
2. 価格は500万円以下。
3. 住宅ローンは組まない。
4. キャッシュで購入する。
5. 引越ししたい場合はその物件を売るか、人に貸す。
6. そして、また同じくらいの物件を購入する。

基本的な流れはこんな感じです。
激安物件を購入し一定期間そこに住み、気が変わればそこを賃貸にまわし、自分はまた新しい激安物件に住む。

そんな感じです。


ぱっと読んだ第一印象としてどうですか？
そんなの無理と思いますか？
キャッシュがありませんか？


まあ、この方法は、もし私自身が家族と神戸で住むならどうするかを考えたやり方ですので、
場所や環境、住む人数でメリットデメリットは激しく変化します。その点は注意してくださいね。

この方法のメリットとデメリット

私はこのメリットがあるからこそ賃貸より購入がすきなのです。


メリット

1. ローンを組みませんので、破綻リスクはありません。
2. 物件を変わるごとに、物件を人に貸しますから副収入として家賃収入が毎月入ってきます。まさに大家さんですね。
3. 資産が残りますから、子供への遺産になります。もう、生命保険や年金に頼る必要がなくなります。
4. その物件を担保にお金が借りれます。イコール資産をスピーディに増やすことができる。

もちろん悪いところもあります。



デメリット

1. 購入がめんどくさい。
2. 流動性が低い、売るのに時間がかかります。
3. ある程度のキャッシュが必要。

購入ノウハウの前に、先に言っておきます。

予備知識として

1. マンション一室より戸建ての方がいいです。
2. 都内より郊外や地方都市の方がいいです。
3. 一人用ワンルームより、ファミリータイプがいいです。

理由は途中にちょいちょい挟んでいきます。

まずは、賢い物件購入の仕方

賢い購入の仕方というのは、ゴールを意識してリスクを把握している方法です。

ここでのリスクとはなんでしょうか？
それは、購入する物件が時間が経ったときに

1. 売却できるか？　と　
2. 人に貸せるか？　

です。

気が変わって引越しする時に、売れなければ、貸せなければ意味がありませんからね。


それでは、戸建てとマンション一室、そして売却リスク、賃貸リスクを分けて説明していきます。

まずは売却のリスクを回避する。

戸建て編
結論を言いますと、戸建てを購入する場合、土地値以下で買うとほぼ回避できます。
ネット上で購入する物件の土地値を調べて、その価格より購入価格を下回る金額で買うのです。

物件購入価格　＜　土地値

なぜそんなことをするのか？

それは、建物は劣化し売値が下がるけど、土地の下落は少ないからです。


最悪、長年住んでボロボロになった建物を数十万円で解体し更地にして土地で売ることができます。
それで最初の購入価格より高く売れるわけですから、マイナスになることはないです。
買った瞬間から損することがない。
これが戸建てを買うときの賢い買い方なのです。



土地値の計算方法は、路線価×土地の平米数×0.8　でいいです。
路線価とは？路線価の見方などはここでは割愛しますので、ググって下さい。
路線価を調べるには、全国地価マップが便利です。


次に、



マンション一室編
正直にいうと、売却に関しては土地がある戸建ての方が有利です。
マンションの場合土地がほぼないに等しいので、売却商品は部屋しかありません。
ですので、下落幅が低いマンションを買う必要があります。

私の感覚として、地方都市（神戸市）なら最低価格300万円のファミリータイプ（1DK以上）だと、
それより価格が下がることは余程でない限りないです。
ですので、300万円以下で物件が買えればリスクはほぼ回避されることになります。


次に東京都。
先ほどざっと都内23区で探してみましたが、
そもそも300万円でファミリータイプを購入するのは至難の業だと感じました。

ですので、都内で検討する場合は今日の方法はできないかもしれません。
最初の500万円以下の購入ができないですから、都内でも周辺を検討した方がいいですね。





話を戻します。

地方都市、都内、そして次に地方です。
地方といっても幅広いですが、中にはファミリータイプが200万円で底値というのもあります。
格地域で相場がありますので、最安値の物件を見極めて購入するのが売却回避に繋がります。

公団や県住、市住なんかは狙い目ですよ。

賃貸リスクを回避する。

戸建てとマンション一室に共通していることは、家賃相場をチェックするのと、
物件の周囲にどれだけの物件があるかのチェックをすることです。

正直最近はグーグルマップだけしか見ていません。

1. 赤い点が物件です。
2. カーソルを点に合わせると情報が噴出してきます。
3. グーグルマップの不動産にチェックを入れると赤い点が出現します。

これで相場をチェックして大体の感じをつかみます。
ただ、都心の好立地や交通の変化がない限り、基本的に家賃は下落しますので、それを加味して考えましょう。

このマップからは他にも、赤い点の数＝供給の数　も分かりますから、需要と供給のバランスもチェックできます。

多くてもダメだし、少なくてもダメ。
もうこの辺は経験ですので感覚をつかむしかありません。





戸建て
平成築にした方が無難です。
築年数が平成何年の物件のことです。
現在は平成22年ですので、元年でも築年数22年ですから、耐久性や水周りの機能を考えても平成築が安全です。




マンション一室
こちらは昭和でも、鉄筋コンクリートであれば平成築にこだわる必要はないです。
ただ、1DK以上のファミリータイプをお奨めします。
なぜなら、
貸した場合、ワンルームだと一人なので1、2年で入居者さんが退去してしまうからです。
ファミリータイプだと家族で住むので退去リスクが軽減されます。
一回の退去で、壁紙や床、水周りなど現状回復にお金がかかりますから、長く住んでくれる家族タイプを買うことが賃貸リスクの回避に繋がります。

現実性

現実的には、最初の500万円以下で購入するのがもっとも困難です。
素人がそれを可能にするには二つ方法があります。

1. 大家目線で教える賃貸マンションの賢い探し方　と同じ方法で物件を探すか、
2. 競売物件を狙うかです。